Stanovanjski kredit kaj in kako??

S strani ZPS: https://www.zps.si/index.php/o...-kredita-102010

Kako se zavarovati pred dvigom obrestnih mer kredita?

V Sloveniji večina potrošnikov najame dolgoročni kredit s spremenljivo obrestno mero, vezano na EURIBOR. Pri tem tvegajo, da bo morebitno povečanje referenčne obrestne mere v prihodnosti zvišalo tudi njihov mesečni kreditni obrok. Tveganje narašča z ročnostjo kredita, zato je razmislek potreben predvsem pri stanovanjskih kreditih. Trenutno je referenčna obrestna mera nizka, kar pomeni, da obstoji velika verjetnost, da se bo v prihodnosti povečala. Raziskali smo, kako se lahko pri najemu dolgoročnega kredita izognete ali vsaj ublažite tveganje spremembe obrestne mere.

Kredit s fiksno obrestno mero
Edini zanesljivi način, da preprečite zvišanje obrestne mere za celotno dobo najema kredita, je najem kredita s fiksno obrestno mero. Žal je ta praviloma občutno višja od spremenljive obrestne mere; v bančni ponudbi je razlika praviloma višja od dveh odstotkov. Z razočaranjem ugotavljamo, da banke z drago ponudbo dolgoročnih kreditov s fiksno obrestno mero odvračajo potrošnike od najema varnejših kreditov. V času nizkih referenčnih obrestnih mer je fiksna obrestna mera načeloma dobra izbira, zato vam svetujemo, da se z banko poskusite pogoditi za čim nižjo fiksno obrestno mero. Če vam uspe razliko med fiksno in spremenljivo obrestno mero znižati na manj kot dva odstotka, je lahko kredit s fiksno obrestno mero dobra izbira.
vip_vip_2Članek v celoti objavljamo v oktobrski številki (10/2010) revije za potrošnike VIP.

Kredit s kombinirano obrestno mero
Takšne kredite ponujajo pri NLB in Hypo Aple-Adria-Bank. Značilnost kombinirane obrestne mere je, da je obrestna mera kredita prvih nekaj let fiksna (NLB: prvih pet let, Hypo banka: prva tri leta), v preostali dobi pa se kredit obrestuje po spremenljivi obrestni meri EURIBOR. Tako kreditojemalec vsaj nekaj let ne tvega posledic spremembe obrestne mere.

V NLB je kredit s kombinirano obrestno mero mogoče najeti le za stanovanjske kredite, pri Hypo banki pa tudi za potrošniške kredite. Ob sklenitvi pogodbe je določeno, kolikšen bo fiksni pribitek na referenčno obrestno mero, ki bo veljala po preteku dobe, v kateri se bo kredit obrestoval po fiksni obrestni meri.

Svetujemo, da pred najemom kredita s kombinirano obrestno mero natančno povprašate o kreditnih pogojih in jih tudi primerjate s trenutno veljavnimi fiksnimi in spremenljivimi obrestnimi merami. Trenutno je obrestna mera za fiksno obdobje pri kreditih s kombinirano obrestno mero (pri obeh bankah, ki ponujate tovrstne kredite), nižja od ponudbe običajnih kreditov s fiksno obrestno mero, fiksni pribitek za spremenljivo obdobje pa je ugodnejši od ponudbe obeh bank za kredite s spremenljivo obrestno mero. Pri najemu kredita je postalo že skoraj vsakdanje pogajanje za obrestno mero, zato se pogajajte tudi za boljše pogoje pri kreditih s kombinirano obrestno mero. Predvsem ne pozabite na pogajanje glede fiksnega pribitka na obrestno mero, po kateri se bo obrestoval kredit po izteku obdobja, ko je veljala fiksna obrestna mera.

Obrestna kapica
Nakup kreditne kapice ponuja Banka Volksbank. Z vplačilom premije si potrošnik za obdobje petih ali desetih let zagotovi možnost, da lahko, če se referenčna obrestna mera zviša nad določeno vrednost, zahteva izplačilo razlike med dogovorjeno izvršilno obrestno mero in referenčno obrestno mero. Izvršilna obrestna mera je določena vnaprej in se v času trajanja obrestne kapice ne spreminja. Banka ponuja obrestno kapico vsem potrošnikom ne glede na to, pri kateri banki so najeli kredit.

Možnost nakupa imajo tisti, ki kredit šele najemajo, in tudi tisti, ki kredit že odplačujejo,

Premije za nakup obrestne kapice so pri večjih kredita visoke, tudi nekaj tisoč evrov. Ali se nakup obrestne kapice izplača, je odvisno predvsem gibanja referenčnih obrestnih mer v prihodnje, ki pa ga z gotovostjo seveda ni mogoče napovedati. Scenarij, s katerim vam banka na informativnem izračunu prikaže smotrnost nakupa kapice, je zelo pesimističen, saj banka predpostavi, da se bo vrednost EURIBOR zvišala tudi na več kot 6 odstotkov, te vrednosti pa 6-mesečni EURIBOR v zadnjih desetih letih še ni dosegel. Neprijetno nas je presenetilo, da se banka ni odzvala na nobeno od naših prošenj za posredovanje podatkov o obrestni kapici, našim sodelavcem, ki so se osebno zglasili v banki, pa niso izročili pogodbe v vpogled. Zato svetujemo pri odločitvi za obrestno kapico veliko previdnost.

Citat:
Uporabnik McGiver pravi:
Ajoj, zdaj pa si se na j.jca obesil. Itak, da če izvajaš preplačila, se ti glavnica sproti zmanjšuje, posledično pada razmerje obresti - glavnica, posledično se spreminja amortizacijski načrt, pa če ti izdelajo novega ali ne. Pri večjih preplačilih lahko zahtevaš ohranitev obroka in skrajšanje roka kredita, ali pa nov preračun na čas in zmanjšanje obroka. Tako je vsaj pri NKBM in dvomim, da je drugje drugače.

Je pa bistveno vprašanje tukaj ali lahko banka pri fiksni obrestni meri, le-to spremeni.

Klikni za razširitev

Pri meni (se pravi dogovorjeno in čakam kaj bo v pogodbi) je poplačilo do 10k€ na leto brez stroškov. Mora se napisati aneks in v njem določiti ali bo krajša doba odplačevanja ali manjša anuiteta - karkoli želim, vseeno. Obrestna mera se pri tem ne spremeni. Če želim poplačati več kot 10k€ na leto pa je penal 1% poplačanega zneska. se pravi dam 20k€, plačam 200€ penalov. Aneks spet zastonj. Pri aneksih, kjer gre kreditojemalec na bolje, se pravi ker glavnico prej poplača, je skupni znesek kredita z obrestmi manjši, ni potrebno notarja. V kolikor gre na slabše, je pa potreben notar. Te stroške seveda nosi kreditojemalec. Tukaj se nisem potem kaj dosti usajala, samo anekse hočem imeti zastonj, ker 10k€ na leto verjetno ne bom poplačala, edino kar je, je da bom morala redno plačevati viške. Ne morem 5k€ na stran dajati 3 leta. Vsako leto 5k€, na primer, pa je. tako se mi je bolj šlo za te anekse kot znesek poplačila. Prav tako sem hotela, da je za obe varianti to enako. Ker ponavadi je zastonj varianta manjše anuitete na enako dobo, jaz sem hotela tudi enaka anuiteta na manjšo dobo.

Mogoče še v premislek, čeprav vidim, da si se dobro zdilala, če greš najprej na bolje, recimo poplačaš 10.000 dodatnih in skrajšaš rok ter ohraniš obrok, torej nimaš stroškov, potem pa se ti zalomi in moraš naredit reprogram in greš recimo na stari rok pa nižji obrok. Ali imaš potem stroške za notarja? Po moji logiki jih nebi smela imet, ker si še v starih okvirjih, če pa greš izven teh pa ja. Daj to še predebatirat z njimi če ni jasno.

v bistvu sem to verzijo vzela v zakup takoj na začetku. Vzela sva puf, ki seže morebiti do pasu, vsekakor pa ne do grla. Zato tudi razmišljam o poplačilih, ker če bo vse OK, bo konec leta višek denarja. Če se zalomi, pa najprej trošim ta "višek". Vem, da marsikdo vzame puf kolikor ga le dobi, pa še potne in malico zraven, ampak iz rok v usta jaz ne morem živeti in konstantno skrbeti, kaj bo jutri. Se mi zdi par k€ več banki na koncu 20 let manjša cena.

Trezno razmišljanje, seveda ne za Alter...

Citat:
Uporabnik Roberto pravi:
Trezno razmišljanje, seveda ne za Alter...

Klikni za razširitev

Ah daj no, kot da so na alterju sami zapufanci do grla.

@Jabe: Nisem zasledil, o kakšnem znesku kredita je govora?

Upsi, pozabljam da Alter populacija kešira do zneskov nekaj 100.000 EUR kot za šalo, ker jih itak zasluži v enem letu. Financiranja so itak za luzerje , smotance, ki se v življenju niso znašli...
Pač plača 4000 EUR mesečno/bruto je žepnina, katero se porabi zvečer na večerji...

Out of my leauge...

Iz ene v drugo skrajnost.

Odgovor Jabe... da ima toliko pameti da se ni zaklala ampak lahko še diha. In da je mišljenja da je njena kvaliteta življenja več vredna kot pa tisti denar, ki bo končal pri banki kot preplačilo...

Druga opazka, ki je Alter operandi modus?

Kaj je sedaj skrajnost?

Citat:
Uporabnik Roberto pravi:
Odgovor Jabe... da ima toliko pameti da se ni zaklala ampak lahko še diha. In da je mišljenja da je njena kvaliteta življenja več vredna kot pa tisti denar, ki bo končal pri banki kot preplačilo...

Druga opazka, ki je Alter operandi modus?

Kaj je sedaj skrajnost?

Klikni za razširitev

Strinjam se, da se je Jabe modro odločil. Skrajnost je, da je alter way "puf do vratu".

puf do vratu je precej modus operandi Slovencev nasploh. Ne gre samo za to, da bi bili kreditno nesposobni za kaj drugega, ampak prevlada mnenje, da je treba puf čimprej odplačati, ker drugače se da preveč banki. Zakaj plačevati puf 15 let, če bi lahko 10 let malo pas zategnil?

Citat:
Uporabnik Jabe pravi:
Zakaj plačevati puf 15 let, če bi lahko 10 let malo pas zategnil?

Klikni za razširitev

To je čisto pametno razmišlanje. Ko bo nekomu problem kredit na 10 let, ga še vedno lahko podaljša na 20 let.
Kaj boš pa ti, ko ti bo problem kredit na 20 let?

Poleg tega je bila včasih meja 10 let,ko si plačal še neke normalne obresti, pri daljših kreditih pa je to hitro preseglo 1/3 izposojenih sredstev. Sedaj, ko so obresti nizke, se to ne odraža.

OK.

Varianta 1: Sem kreditno sposobna recimo 1000€/mesec. Pri trenutni fiksni obrestni meri 3%, da lahko zanemarimo vidik spremenljive obrestne mere. Imam kredit na 10 let (105k€ recimo). Kredit do grla recimo temu. Čez 5 let se zgodi nepredvidljivo: pride kriza, svetovna ali v podjetju, kjer delam. Plača gre dol, službo še imam. Ali pa dobim otroka, moram ga dati v vrtec, ker pač plačo rabim, bolan je durh na durh, jaz doma na bolniški nonstop. Plača je manjša, sem prva v vrsti, da se me znebi, v kolikor v formi zagusti, ker sem en sam strošek. V glavnem dohodki niso več to kar so bili. Ali pa plača ni problem, samo sem se zaletela z avtom (totalka) za katerega sem upala, da ga bom lahko vozila vsaj še 5 let. Kaj naredim? grem v banko prosit, da se mi poveča kreditno obdobje. banka mi da samo opcijo novega kredita za poplačilo starega, obrestna mera ni več taka kot je bila pred 5 leti ampak višja, tako plačam še več. Druge banke zahtevajo zraven še ne vem kaka zavarovanja, ker so zdaj izredno previdne, boniteta firme je lahko slabša. ipd itd. V glavnem moram vzeti kar dobim, pa se ne morem kaj dosti jajcat. Če je problem avto, pa kaj naredim? Spet ponovim zgodbo, da lahko zraven vzamem še en kredit, z itak najslabšimi pogoji (ker vsak kredit za avto ima slabše pogoje kot stanovanjski kredit).

Varianta 2: Sem kreditno sposobna 1000€, vendar vzamem 105k€ na 15 let, anuiteta je 725€. Zgodi se kaj izmed zgoraj napovedanega. zategujem zdaj ampak sem sposobna plačevati. Ni mi potrebno skrbeti, če bom novi kredit sploh dobila in pod kakimi pogoji. V kolikor se ne zgodi nič izmed napovedanega imam v štumfu vsako leto 3300€ za poplačilo glavnice. Če obdržim anuiteto, to ni več 15 let ampak manj. Če pa se vmes kaj zgodi - shodi avto, rabim za kako drugo reč, bom pa kako leto spustila pa ne bom dala tistih 3300€ za poplačilo. Vsekakor je tak kredit bistveno cenejši, kot da kupim avto s potrošniškim kreditom, ker drugače denarja nimam. Če bi ga sploh lahko dobila, ker ni nujno, da sem še tako dober in siguren komitent kot pred 5 leti.

Mogoče ena manjša neprijetnost je v drugem scenariju. Če gre kaj narobe, je 5000 EUR precej malo denarja, 300 EUR manjši obrok, ki je še vedno precej večji od minimalca, pa še vedno štrik za vrat.

Sem samo podal mnenje na tvoje "posmehovanje" ljudem, ki vzamejo kredit do 10 let.

Vidiš svet skozi svoje oči, kar je pa daleč od tega, da je za vse enako.
Naredi, kar misliš, da je prav, ostalo pa ne jemlji, kot kritiko, ampak kot nasvet.

višine anuitete in dob odplačevanja so bile hipotetične. dejansko navajanje cifer pa plastičen primer za lažjo razumljivost, kaj hočem povedati. Lahko vstaviš cifre 2000€ anuitete vs 1200€, lahko 5 vs 10 let ali pa 20 vs 30, nima veze. Posmehovanja pa v mojem postu ni bilo, je samo navajanje opažanj, ko gledam svoje prijatelje, kolege in znance, kako jemljejo kredit.

Sploh ne vem kaj je teb da take pokas tle gor.

Kdo za tvoje pojme in pod kaksnimi pogoji sploh loh vzame kredit na daljso dobo.

Men ti razmisljas dost primitivno pa ozkogledo.

Pod takšnimi pogoji kot želi.

Hvala dr. razgledanosti in širine.

Citat:
Uporabnik Matej pravi:
Jst ne poznam NIKOGAR ki bi na podlagi NSVSja vzel kredit ker niso ugodni. Ceprav so 10 let nazaj govoril drugace. Ampak to je za drugo temo.

To poznam, nima pa to veze s kredo katero ti omenjas. cez cel ta POST.

In da nebi odkrival tople vode je vsaj pri sperbank obrestna mera FIKSNA. Se pravi tak obrok kot ga imas na zacetku ga imas tudi na koncu.

Klikni za razširitev

Ti pa si en tak hodeči genij, kajneda?

Problem kredita preko NSVS je to, da noben ni utegnil dovolj privarčevat po tej shemi, da bi potem lahko koristil dovolj velik kredit. Pač s 25 jurji ne moreš kupit hiše kajne. Tako da so s tega vidika večini tovrstni krediti bili neuporabni,. Tako da je večina cuknila ven tistih par privarčenvanih jurjev in je bilo to to. Fiksna je pa bila 4%, kar je še par let nazaj bilo ugodno, v tem trenutku pač ne.

Citat:
Uporabnik sajkek pravi:
Problem kredita preko NSVS je to, da noben ni utegnil dovolj privarčevat po tej shemi, da bi potem lahko koristil dovolj velik kredit. Pač s 25 jurji ne moreš kupit hiše kajne. Tako da so s tega vidika večini tovrstni krediti bili neuporabni,. Tako da je večina cuknila ven tistih par privarčenvanih jurjev in je bilo to to. Fiksna je pa bila 4%, kar je še par let nazaj bilo ugodno, v tem trenutku pač ne.

Klikni za razširitev

NSVS varčevanje je bil krasen test, kako velik kredit si lahko privoščiš. In motiš se, da nihče ni utegnil privarčevati dovolj za ustrezno velik kredit. IMHO, če si privarčeval v petih letih dovolj samo za 25k kredita, je to precej (pre)malo, ko je govora o nakupu nepremičnin.