(Intervju) Vse nepremičnine mečemo v isti koš in potem poslušamo, kako cene rastejo
Pogovor začniva s tezo, da je slovenski nepremičninski trg v precej kontradiktorni fazi. Na eni strani je veliko poročil o rasti cen in sklenjenih poslov, na drugi strani pa nepremičninski agenti prodajajo rabljena stanovanja, ker novih projektov ni, nepremičninski skladi nimajo kam investirati, prav tako ni na vidiku večjih investicij v poslovno in stanovanjsko gradnjo za trg. Kako komentirate ta opažanja?
Kar ste omenili, je povsem res. To je posledica tega, da Slovenci vse segmente nepremičninskega trga mečemo v en koš in potem poslušamo, kako cene rastejo. To ni res. Rastejo cene stanovanj in tu se zgodba konča. Trg poslovnih, trgovskih, industrijskih in logističnih nepremičnin stagnira. Preprosto ni projektov. V Ljubljani se načrtujejo Šumi, novo trgovsko središče v Šiški, hotel na Bavarskem dvoru. Projektov za poslovne prostore pa tako rekoč ni.
Je to posledica majhnosti Slovenije?
Še več, vse je omejeno skoraj izključno na Ljubljano s 300 tisoč prebivalci. Vendar so se za ta trg kljub temu zanimali tudi tuji investitorji, a danes jih skoraj ni več. Nimajo česa kupiti, saj so projekti premajhni za njihov obseg poslovanja. Ko predstavniki teh skladov izvedo za velikost projektov, se zgodba konča.
Gre za tuje sklade, ki vlagajo v nepremičnine?
Da. Govorim o skladih, ki bi v Sloveniji kupovali investicijsko zanimive nepremičnine, vredne od 15 milijonov evrov. Seveda na slovenski trg ne bodo vstopili z eno nepremičnino, saj bi bilo to predrago. Ti investitorji v Sloveniji zasledujejo od sedem- do osemodstotne letne donose, zato mora biti njihov portfelj vreden najmanj 30 milijonov evrov, vendar ga ne moremo sestaviti.
Zakaj ni projektov?
Zato, ker ni zadostne kupne moči in dovolj velike kritične mase. Bi pa opozorila še na eno težavo. Slovenske poslovne stavbe so v mešanem lastništvu. Skladi tega ne bodo kupovali. Stavbo z mešanim lastništvom je zelo težko upravljati, konsolidacija lastništva pa bi lahko potekala več let in vprašanje, ali bi jo sploh lahko končali.
Lahko navedete kakšen primer?
Delova stolpnica stoji na izjemni lokaciji in je prepoznavna stavba, potrebna temeljite obnove. Institucionalni lastnik bi takšno stavbo povsem obnovil in jo redno upravljal, saj bi jo le tako napolnil z najemniki, ki bi plačevali optimalno najemnino. Več lastnikov pa se v poslovni stavbi zelo težko dogovori že za primerno vzdrževanje, kaj šele za celostno obnovo. Zato stavbe v mešanem lastništvu propadajo, najemnina je vse nižja, z leti je manj najemnikov. Težave so tudi z najemnimi pogodbami.
Zakaj?
Ker ima vsak najemnik svojo pogodbo, kjer so različno opredeljeni tako najemnine kot stroški in drugi dejavniki. Vse to zelo zaplete vodenje tega posla in negativno vpliva na donos.
Vendar imamo v Sloveniji veliko zastarelih poslovnih stavb, iz katerih bi se podjetja rada preselila v bolj sodobne. Bi bila lahko ta kritična masa dovolj velika za nove projekte?
S ponudbo novih sodobnih poslovnih prostorov smo izredno omejeni. Prišli smo do položaja, ko podjetjem v Ljubljani ne moremo zagotoviti najema sodobnih poslovnih prostorov, ker so novejše stavbe zasedene. V glavnem mestu bi lahko brez težav oddali od devet do deset tisoč kvadratnih metrov poslovnih prostorov v novi poslovni stavbi. Vendar trenutno domači razvijalci nepremičninskih projektov nimajo ustreznih produktov, tujih pa ne bo, ker je to zanje zelo majhna stavba. Tu so potem še cene zemljišč, ki so previsoke, da bi lahko lastnik z najemninami dosegel primeren donos. Zelo podobno je pri zemljiščih za logistične nepremičnine.
Imate kakšen konkreten primer?
Tega vam sicer ne morem izdati, gre pa za naslednje. Najemnina za skladiščni prostor je povsem enaka v Sloveniji, Avstriji, na Hrvaškem ali v Nemčiji. Logistu so zanimive le lokacije zraven glavnih prometnih koridorjev oziroma glavnih transportnih poti. Ko smo delali izračune, smo ugotovili, da se račun ne izide zaradi visokih cen zemljišč. Ob idealnem razpletu bi investitor dosegel manj kot triodstotni donos, če bi se zapletla le kakšna malenkost, pa bi pridelal izgubo.
Zakaj so zemljišča draga?
Tudi zaradi medijskih poročil o cvetočem trgu, ki pa, kot sva že rekla, velja le za stanovanjske nepremičnine.
Pa kljub temu ni večjih stanovanjskih projektov. Je sicer kar nekaj gradbišč, vendar za precej majhne nepremičnine s 15 do 20 stanovanji.
To je res. Vendar zanemarjamo projekte Ypsilon, Belle vie Tivoli, Kostanjevi cvetovi, Med češnjami in Zelene Jarše. V Belle vie Tivoli so na primer prodajne cene kvadratnega metra stanovanja za malenkost presegle dva tisoč evrov. Zagotovo se bo precej teh stanovanj pojavilo na trgu, saj so zdaj cene precej višje. Podobno je z drugimi naštetimi projekti. Menim, da je bilo veliko investicijskih oziroma špekulativnih nakupov. Vprašanje pa je, kako bo ta ponudba vplivala na cene. Sama menim, da se bodo cene uravnale.
Se strinjate, da je večina projektov usmerjenih na višji cenovni razred, ki pa obsega zelo majhen segment kupcev?
Lahko bi to rekli. Res je, da razvijalci novih stanovanjskih projektov ciljajo predvsem na zelo ozek segment populacije z največjo kupno močjo. Nisem pa povsem prepričana, ali so ti akterji proučili, koliko takšnih stanovanj je v Ljubljani možno prodati. Po mojih ocenah je takšnih stanovanj, ki se gradijo ali se še snujejo, preveč.
Prihajajo informacije, da so tuji veliki investitorji v zadnjih mesecih postali precej previdni. To ne velja le za nepremičninske sklade. Kaj opažate?
Res je, tudi banke so bolj previdne pri izračunih. Mogoče je nekoliko več previdnosti pri stanovanjskih projektih, medtem ko je veliko zanimanja za financiranje investicij v poslovne nepremičnine. Imeli smo precej pogovorov z bankami, ki od nas želijo informacije o zanimanju tujih investitorjev, ki bi financirale razvoj projektov ali investicije v že zgrajene poslovne stavbe. Pri stanovanjskem financiranju se namreč v medijih pojavlja kar precej dilem o tem, ali lahko govorimo o nepremičninskem balonu.
Kaj vi menite o tem?
Po mojem mnenju ne moremo govoriti o napihovanju balona, se pa cenovna krivulja stanovanj bliža vrhu. To je zelo verjetno posledica premajhne ponudbe.
Zelo verjetno se cene ne bodo spustile le zaradi razmer na stanovanjskem trgu, ampak zaradi drugih dogodkov. Gospodarske napovedi so jeseni precej bolj umirjene, kot so bile spomladi.
Da. Povpraševanje po stanovanjih in tudi drugih nepremičninah je odvisno od splošnih gospodarskih razmer. Nanje vpliva veliko dejavnikov, denimo avtomobilska industrija in njen posredni vpliv na trg. Na prvi pogled dinamika avtomobilske industrije in nepremičnine nimajo veliko skupnega, realno pa sta ti dve področji zelo povezani. Veliko slovenskega izvoza, delovnih mest in s tem prihodkov prebivalcev je vezanih na to panogo, in če se ustavi, takoj upade kupna moč, ne le zaposlenih v teh podjetjih, ampak tudi pri njihovih podizvajalcih in drugih poslovnih subjektih.
Pa imamo na to kaj vpliva?
Ne. Zato je treba biti pri večjih naložbah še bolj previden. To velja tako za stanovalce kot podjetja. Predvsem je previdnost potrebna pri financiranju.
Kako?
Opažamo, da se stanovalci odločajo za dolgoročna posojila s spremenljivo obrestno mero. Vemo pa, da je temeljna obrestna mera Evropske centralne banke nič in da nižje ne more iti. Danes so posojila s spremenljivo obrestno mero cenejša od tistih s fiksno, vendar to ni nobeno jamstvo, da se v prihodnje prva posojila ne bodo podražila. Evropska centralna banka v svojih poročilih jasno napoveduje, da se bo zdajšnja politika počasi končala. Najprej bo v nemilosti obrestna mera, ki bo zagotovo višja. Takrat se bodo obroki posojil precej dvignili, posojilojemalci, ki so najeli dolgoročna posojila s spremenljivo obrestno mero, pa se bodo kljub opozorilom in tudi našim nasvetom, da je bolje najeti posojilo s fiksno obrestno mero, sklicevali na svojo laičnost in da so jih banke zavedle.
