Obresti so postale zelo individualne in ko iztopiš iz povprečja se lahko pogajaš. Slovenkse banke se ne znajo povsem tržno obnašati, ampak se vseeno zavedajo padajočih obresti ECB.
Faktorjev, ki vplivajo, je več.
Večji znesek - za boljše obresti se lahko pogajaš.
Kako dobra stranka si in kako si te banka želi obdržati ali pridobiti? Koliko drugih strank lahko pripelješ?
Kako nujno rabiš denar - bolj ga rabiš bolj te bodo nategnili (ima vezo s tem koliko imaš lastnega kapitala)
Kako dobro garancijo lahko daš. Banke se zavedajo, da je hipoteko težko vnočiti. Če imaš npr garsonjero in rabiš kredit za novo hišo (in rabiš samo del denarja), lahko ponudiš hipoteko na obstoječo garsonjero in ne na še ne zgrajeno hišo.
Kako dolgo boš odplačeval? Banke ne marajo niti prekratkih niti predolgih kreditov.
V družini smo pred kratkim imeli primer, ko je mlad par za prvo skupno stanovanje hotel 150.000 kredita (svojega 75.000), pa so jima ponudili 3.6%. Mrzlemu stricu, ki pa ima že dve nepremičnini, dve zazidljivi parcelo in firmo, je pa ista banka ponudila 0.5 mio za 2.8% , pa je rekel, da se mu zdi predrago.
Disclaimer: Moj namen ni prepir s teboj, mi je pa fajn debatirat o teh zadevah zato ti bom dal par "konter" ki jih ne vzemi osebno. Tvoje sem poboldal da se lazje vidi na kaj se nanasajo moje trditve.
Faktorjev, ki vplivajo, je več.
Večji znesek - za boljše obresti se lahko pogajaš.
To je precej bolj odvisno od tvoje kreditne sposobnosti in tega kako te rangira banka.
Kako dobra stranka si in kako si te banka želi obdržati ali pridobiti? Koliko drugih strank lahko pripelješ?
To veliko bolj vpliva na tvoje pogajalske sposobnosti kot visina financiranja - predpogoj pa je, da imas na drugi strani referenta, ki se mu gre za posel in njegov cilj ni le in samo odbrenkati siht do 17.00
Kako nujno rabiš denar - bolj ga rabiš bolj te bodo nategnili (ima vezo s tem koliko imaš lastnega kapitala)
To nima nobene veze s tem koliko imas lastnega kapitala. Nujnost (jaz govorim o casovni nujnosti) je bolj faktor za RISK oddelek, ki bo bolj pozoren ce si se znasel v situaciji kjer se s financiranjem mudi. Ce pa govoris o delezu lastnega kapitala pri nakupu nepremicnine pa je tu govora predvsem o zavarovanjih in oblikah zavarovanj. Velika verjetnost je, da ce imas ti 70% lastnega financiranja, da imas na banki ze v osnovi dober rating in bos tudi zato upravicen do boljse obrestne mere.
Kako dobro garancijo lahko daš. Banke se zavedajo, da je hipoteko težko vnočiti.
Hipoteke ni tezko vnovciti, sploh na slovenskem trgu kjer je premalo nepremicnin. Edino kar je, je to da izvrsilni postopek traja nekaj casa. Sicer pa se krditne pogodbe sklepajo kot neposredno izvrsljivi notarski zapisi in je zadeva relativno hitro resljiva. Hkrati drzi da bo banka pred izvrsbo poskusila vse ostale resitve - reprogram, moratorij, na koncu ti ponudijo da sam prodas nepremicnino ce si mnenja da jo bos bolje prodal kot se bi prodala na drazbi. Kljucno je da z njimi komuniciras. Hkrati ti bodo banke povedale kako garancijo moras dati. Ce bodo mnenja, da je nepremicnina, ki je predmet nakupa (ali gradnje) premalo vredna, ti bodo sami povedali da zelijo dodatna zavarovanja. Ce bos imel premajhno kreditno sposobnost pa bodo zahtevali solidarnostnega poroka.
Če imaš npr garsonjero in rabiš kredit za novo hišo (in rabiš samo del denarja), lahko ponudiš hipoteko na obstoječo garsonjero in ne na še ne zgrajeno hišo.
To ne bo slo, razen ce bos vzel nenamenski "gotovinski" kredit v taki visini da ti bodo dali hipoteko na garsonjero. Ce bo kredit namenski, bodo vztrajali na rastoci hipoteki na objektu, ki se gradi. In ce rabis le del denarja, ti bodo sami povedali da garsonjere niti ne rabijo v zavarovanje. Torej tvoj primer je mozen, ce v kreditni pogodbi ne bo navedeno da se denar posoja za namen "gradnje nove hise".
Kako dolgo boš odplačeval? Banke ne marajo niti prekratkih niti predolgih kreditov.
Ne vem kje si to slisal. Banke rade sluzijo s krediti. Ce imas v redu boniteto lahko vsako leto reprogramiras dokler se njim financno zadeva izplaca (obstaja velika verjetnost da se zaradi stroskov reprogramov tebi ne bo izplacalo). V tem tednu sem imel na mizi tako ponudbo za financiranje na 25 let kot 6 mesecev. Je pa res da kratki namenski krediti pridejo bolj v postev za pravne osebe kot pa za fizicne (redko kdo odplaca kredit za stanovanje v treh letih).
Banke imajo tudi rade lojalnost. Ce ugotovijo da nisi en tistih, ki pride 5x na sestanek in vsakic z neko se boljso ponudbo konkurencne banke, se da marsikaj hitro ze na prvem sestanku dogovorit. Dodatne "ugodnosti" pridejo potem v obliki tega, da ti vcasih financirajo nekaj kar sicer ne bi (npr objekt brez uporabnega dovoljenja ampak preverjeno nesporen itd).
V družini smo pred kratkim imeli primer, ko je mlad par za prvo skupno stanovanje hotel 150.000 kredita (svojega 75.000), pa so jima ponudili 3.6%. Mrzlemu stricu, ki pa ima že dve nepremičnini, dve zazidljivi parcelo in firmo, je pa ista banka ponudila 0.5 mio za 2.8% , pa je rekel, da se mu zdi predrago.
Torej mlad par je "glih za glih" izpolnil pogoj da je bil z lastnimi sredstvi soudelezen za 30%+. Ce bi mlad par ponudil se hiso vredno 300k v zavarovanje, bi morda financirali tudi 100% (to se sicer skozi leta spreminja in je odvisno od RISKa in politike banke, meni so prvo nepremicnino leta 2012 financirali 100% pa nisem mel cisto nic za ponudit v zavarovanje razen objekta, ki sem ga kupoval). Mrzli stric pa je tipicen primer tega da je kot komitent veliko bolje rangiran Kot prvo je zelo kreditno sposoben, ce lahko odplacuje cca 2700 EUR na mesec (toliko bi bil obrok na 20 let). Prav tako njegove nepremicnine govorijo o tem da spada v zgonja 2% prebivalstva glede prihodkov in ima banka z njim zasluzek se drugje ne le na potencialnem financiranju. In ravno to je tisto kar vpliva na obrestne mere - visine financiranj so tu precej irelevantne.
