Ne bom rekel, da sem strokovnjak, "gotovo pa ti lahko podam nekaj informacij s prve roke", saj delam 2 leti na projektu leasing v CRO.
Stanje nepremičninskega trga v Hrvaški je v primerjavi s Slovenijo bistveno slabše. Govorim o kvaliteti gradnje, držanju gabaritov postavljenih v gradbenem dovoljenju in konec koncev tudi tržni ceni. Še zmeraj se prodaja veliko apartmajev, hiš,..., ki ob prodaji nimajo urejenega uporabnike dovoljenja.
Glavne stvari, ki jih moraš paziti ob nakupu nepremičnine v hrvaški so:
- pridobljeno in pravnomočno gradbeno dovoljenje, ki je enako stanju v naravi (nepremičnina, ki jo gledaš postavljena v skladu z gabariti izdanega dovoljenja),
- pridobljeno uporabno dovoljenje in ne samo podana vloga za izdajo uporabnega dovoljenja,
- če gre za stanovanje, apartma, urejeno etažiranje in vpisana etažna lastnina v ZK
-ZK je drugače praktično enako urejena kot v SLO in brezplačno dosegljiva na internetu (
ZK ).
- seveda tudi preverjeno stanje v ZK (pregled morebitnih hipotek, kot lastnik vpisan prodajalec, ki nepremičnino prodaja, ....),
- predvsem pa prava cena (beri tržna cena).
Vse to boš če si na tem področju laik, sam zelo težko preveril, kar pomeni, da rabiš kake dobrega nepremičninskega agenta, še bolje pa kakega dobrega cenilca, ki si bo ogledal stanje na terenu, preveri vse papirje okrog nepremičnine in podal strokovno mnenje.
Ko boš preveril recimu temu "boniteto" nepremičnine je na vsrti naslednji korak, ki se mu reče sklenitev prodajne pogodbe s prodajalcem, ki jo kot fizična oseba, ki je državljan RSLO lahko skleneš. Vedeti moraš, da v kolikor kupuješ nekaj rabljenega ali od fizične osebe, plačaš 5% Davek na promet nepremičnin (zavezanec za plačilo je kupec). Vedeti moraš, da boš po sklenitvi prodajne pogodbe moral s prodajalcem urediti overbo njegovega podpisa pri notarju in zadevo plačati v celoti; kot lastnik se boš pa v ZK lahko vpisal šele ko ti bo ministrstvo za pravosodje na podlagi recipročnosti odobrilo nakup (odaš vlogo z vso dokumentacijo (papirov še pa još) in čakaš če maš sreče par mesec lahko pa tudi leto ali dve). Ves ta čas bo v ZK še zmeraj vpisan kot lastnik prodajalec nepremičnine; za zaščito samega sebe in "svojega" premoženja lahko v kolikor boš seveda tako pripravil prodajno pogodbo v ZK vpišeš hipoteko po kateri boš ti upnik prodajalca.
Kje se lahko pojavijo težave:
- prodajalec umre, dediči pa se odločijo, da s tabo posla nebodo nadaljevali ker je tržna cena nepremičnine med tem bistveno narasla. Vrnejo ti že plačano kupnino in adijo Janez
- Ministrstvo ti zavrne vlogo za recipročnost (ponovno vlogo lahko oddaš šele po 5 letih),
- Prodajalec je baraba in zavestno nepremičnino proda še nekomu drugemu,
- nekdo te prijavi in ugotovijo, da nepremičnina ni grajena v skladu z gradbenim dovoljenjem (garaža preurejenga v stanovanje je uradno črna gradnja in najmanj kar bi lahko inšpekcija zahtevala je vzpostavitev prvotnega stanja),...
Kaj še moraš vedeti. Celotne kupnine prodajalcu seveda ne boš mogel plačati v gotovini, tisto kar gre na njegov TRR mora biti v kunah, tečajna razlika bremeni tebe (v dobrih 2 letih nisem srečal prodajalca, ki bi se strinjal z obratnim), rabil boš dobrega odvetnika iz hrvaške, da ti bo pripravil prodajno pogodbo in da bo uredil vse potrebno za vlogo na ministrstvo (baje sicer obstaja neka agencija v LJ, če so dobri ne vem), kot sem že zgoraj napisal rabiš boš nekoga, ti bo vse preveril.
Mogoče najpomebnejše, ponudba nepremični v CRO je VELIKA. Nikar se ne zaleti v prvo kar vidiš, ampak kupi tisto kar je res 100% OK.
Pa še to vse to lahko urediš tudi z leasingom, ki ga skleneš pri hrvaški leasing družbi, ki je v lasti SLO banke. Tam ti veliko zgornjih stvari odpade, saj jih bo preverila leasing hiša že zaradi sebe. Kdo je to lahko na privat, ker bo drugače reklama.
MAlo sem nametal, mislim pa da boš bistvo razumel in se lažje odločil.
