Kako "prepričati" kupca da odplača hišo

Sorodnica se ločila. Najela je agenta, ki ji je našel kupca. Z njim je sklenila prodajno - menjalno pogodbo: sorodnica da hišo, kupec da stanovanje + cca. 21.000 EUR.
Za hišo se odplačujeta 2 kredita, enega sorodnica, enega njen bivši mož.
Za stanovanje ima kredit kupec.
Sorodnica je v tem trenutku (že cca. 3 mesece) v stanovanje že vseljena, hiša je tudi spraznjena, kupec je dobil ključe, vendar v njej ne bo stanoval, si je premislil, verjetno jo bo prodal dalje. Sedaj je prazna.

Formalno je sorodnica še vedno lastnica hiše, kupec pa stanovanja. Kupec namreč že več kot pol leta zavlačuje, pravi, da ne more zbrati teh 21.000 EUR oz. še preostalih 12.000 EUR.
S tem denarjem bi sorodnica odplačala kredit bivšemu možu, potem pa bi preko notarja uredili, da se lastništvo hiše in stanovanja zamenja, pravtako da se zamenjata zavarovanji kreditov pri bankah: sorodnica bi potem imela kredit
zavarovan s stanovanjem, kupec pa s hišo.

Sorodnica bi res rada zadevo dokončno uredila, zato je kupcu predlagala, da plača vsaj 5000 EUR v gotovini, s čimer bi se lahko delno odplačal kredit bivšega moža (in s tem izplačala bivšega moža),
preostali dolg bi sorodnica odplačevala sama in kredit zavarovala s stanovanjem (hipoteka za sorodničin kredit in za preostali del kredita bivšega moža). Kupec pa bi preostalih 7000 EUR dal v naslednjih mesecih. Kar bi se seveda
zavezal in bi se ustrezno zapisalo pri notarju ob sprememembi lastništva (se dela tako?)
Kupec se s tem predlogom načeloma strinja, vendar denarja ne prinese.

Kupec je podjetnik, torej mu ta denar ne bi smel biti problem, vozi npr. avto za 60.000 EUR.

Kaj lahko sorodnica stori, da kupec izpolni svoj del obveznosti?
1. Pogodbe noče prekiniti, ker je hotela ven iz hiše in ji je v stanovanju všeč (čeprav še ni formalno njeno).
2. A bi ji moral pomagati njen agent, ki ji je pripeljal tega kupca? Je to delo agenta? Je pa kupec že do sedaj povzročil veliko sivih las tako agentu kot sorodnici: se ne oglaša na telefon, dolgo udejanja svoje obljube, ...
3. A preostane samo tožba in kaj bi sploh lahko dosegla? Nazaj v hišo ne more/noče, ker je celo hišo spraznila, preuredila kuhinjo, da paše v stanovanje, poceni prodala veliko pohištva, ker ni šlo v stanovanje,
kupila novo pohištvo za stanovanje, ki ga je v celoti uredila (podi, ploščice, kopalnica, pohištvo, pleskanje, razsvetljava...)

4....?

žal v prodajno - menjalni pogodbi ni tovrstnih rokov. Je le rok treh mesecev, po katerih lahko sorodnica odstopi od pogodbe, če kupec ne izpolni svojega. To pa seveda sorodnica noče

Tule je izsek iz prodajno-menjalne pogodbe, podpisane 5.7.2012.

A je kaj možno iztožiti ?

Da ša ne kratko ponovim:
- sorodnica je že vseljena v stanovanje, ki ga ja predtem v celoti opremila (bile so gole stene, še nekaj zidov je prestavila...), torej je veliko vložila v stanovanje (ki sploh formalno še ni njeno, ima le to pogodbo) in ji zato ni v interesu odstopiti od pogodbe
- kupec pa se v hišo ni vselil, ker si je premislil, bo renoviral raje svojo starejšo hišo kar v tem trenutku že tudi počne (vsaki dan delavci v njej)

************************

Predmet prodajno-menjalne pogodbe

2. člen

Prodajalec (moja sorodnica) proda in izroči v last in posest svojo nepremičnino kupcu, ki navedeno nepremičnino kupi in prevzame v last in posest
za kupnino 117.500,00 EUR, ( z besedo: sedemnajst tisoč pet sto erov) s tem, da na račun
kupnine izroči v last in posest prodajalcu svojo nepremičnino , ki sta ji prodajalec in kupec določila prodajno menjalno vrednost na znesek
92.500,00 EUR ( z besedo: dvaindevetdeset tisoč pet sto evrov), razliko kupnine v znesku 25.000,00 EUR ( z besedo: petindvajset tisoč evrov )
pa plača delno v gotovini ( 17.500,00) EUR z besedo: sedemnajst tisoč pet sto evrov )
delno (3.500 EUR) pa v obliki nadomestne izpolnitve, o čemer bosta pogodbeni strani sklenili poseben dogovor.

Plačilo razlike kupnine

3. člen

Razliko v kupnini, ki se plača nad dogovorjeno prodajno-menjalno vrednostjo stanovanja do
višine dogovorjene prodajno-menjalne vrednosti stanovanjske hise in sicer tisti del, ki se
izplača v gotovini, bo kupec plačal prodajalcu najkasneje do dne, ko bo prodajno menjalna
pogodba sposobna za overitev podpisov pogodbenih strank. Od navedenega dne dalje velja,
za primer neplačila, da je kupec v izpolnitveni zamudi.

Izročitev v posest

4, člen
Prodajalec in kupec bosta nepremičnini, ki sta predmet te pogodbe izročili v posest
sopogodbeniku, takrat, ko bo kupec v celoti poravnal kupnino po tej pogodbi in ko bosta
kupec in prodajalec drug drugemu izročila perfektne izbrisne pobotnice za izbris vseh bremen,
ki so na dan sklenitve te pogodbe vpisane pri posamezni nepremičnini, kakor tudi za tista
bremena. ki bi bila morebiti vpisana kasneje.

Razvezni pogoj

5. člen
Prodajalec in kupec se dogovorita, da bosta do izpolnitve pogojev za overitev podpisov po tej
pogodbi pri svojih upnikih dogovorila vse potrebno za izpolnitev dogovorjenega pogoja brez
bremenskega prenosa lastninske pravice na sopogodbenika pri posamezni nepremičnini, ki je
predmet te pogodbe.

V kolikor katerakoli od pogodbenih strank najkasneje v roku 3 mesecev od dne sklenitve te
pogodbe ne uspe pridobiti pri svojih upnikih perfektne izbrisne pobotnice za vsa bremena
vpisana pri posamezni nepremičnini, ki je predmet te pogodbe je ta pogodba z iztekom
navedenega roka razvezana in pogodbeni stranki lahko s svojimi nepremičninami prosto
razpolagajo.

Za izpolnitev s to prodajno-menjalno pogodbo dogovorjenih obveznosti in pogojev sta kupec
in prodajalec zavezana nemudoma po sklenitvi te prodajno menjalne pogodbe pristopiti k
razgovorom s svojimi upniki in v odrejenih rokih dogovoriti prenos hipotek oziroma drugo
obliko zavarovanja svojih obveznosti do upnikov in izposlovati zemljiškoknjižno perfektne
izbrisne pobotnice za zavarovanja na tisti nepremičnini, ki bo predmet brezbremenskega
prenosa na drugo pogodbeno stranko.

Vendarle sorodnica v tem trenutku ni v tako slabem položaju:
- vseljena je v novo stanovanje in je zadovoljna
- muči jo samo to, da še ni formalno zamenjano lastništvo hiše in stanovanja ter da po delih dobiva plačilo 21.000 EUR (ostalo še 12.000 ) in ne more izplačati bivšega moža.

Kupec pa tudi ni v nekem dobrem položaju. Hiše še ne more prodati, ker še ni njen lastnik. Dokler ne plača vsega je hiša zanj mrtev kapital.
Da bi pa hotel sorodnico vreči iz stanovanja oz. da bi si v celoti premislil pa po moje ne bo.