Refinanciranje stanovanjskega kredita pomočjo tuje banke

FireMan · 4. nov 2019

Berem, da so v tujini stanovanjski krediti z manjšo obrestno mero kot v Sloveniji. Ker nimam pojma kako to gre, imam vprašanje. Ali je možno, da obstoječi stanovanjski kredit pri slovenski banki, zavarovan s hipoteko na kupljeno stanovanje, refinanciram s pomočjo tuje banke?

Trenutni kredit je nad 100.000 s fiksno OM 2,75 in še 18 letnim odplačevanjem.

cappy · 4. nov 2019

pa si ziher da bi ti v tujini sploh dali tako visok kredit? mislim da je tukaj prva ovira - najprej preveri to.
drugo pa ali je kaj določeno če prej odplačaš, kakšni so stroški?

disclaimer: nimam pojma o teh zadevah v praksi

Primzi · 4. nov 2019

Zakonsko je seveda v EU to "dovoljeno", ampak moraš biti tudi kreditno sposoben za tujo banko.
Za tujo banko je to kot da bi financirali počitniško stanovanje v tujini, Nemške banke to npr delajo za počitniška stanovanja Nemcev v Španiji.

Kaj imaš od drugega premoženja?
Kaj bi lahko ponudil kot alternativno garancijo - uveljavljanje hipoteke v tuji državi je za banko drago, zato ti ne bodo radi ponudili najugodnejših variant. Čeprav 100.000 ni extremno veliko za tuje banke.
Računam, da plačuješ 700-800 Eur mesečno, koliko ti ostane?

Kar se pa predčasnega kredita v Sloveniji tiče: ponavadi seveda komplicirajo s stroški predčasnega poplačila, trik ki skoraj vedno deluje, je da banki sporočiš, da se seliš v tujino. Potem se bodo zelo hitro strinjali in ti oni predlagali poplačilo.

Jabe · 4. nov 2019

Do Tell... V sosednji temi sanjajo, kako bomo šli zdaj pa v tujino, a tujina nas in nase ideje, kako poplačati kredo, že na vratih obrne.

Drgac pa kakih 700-800€. Krede že dolgo niso več tako drage, vsaj stanovanjske ne. Če je vzel na 20 let je slabih 550€, če na 30 let pa dobrih 400€.

Če pa najde kdo kako varianto, pa naj pove. Sem kredo refinancirala že 2x. Tok so padale OM v zadnjih 5 letih. Bom pa še enkrat, ni problem.

piagolo · 5. nov 2019

Sem kredo refinancirala že 2x. Tok so padale OM v zadnjih 5 letih. Bom pa še enkrat, ni problem.
[/QUOTE]
A refinancirala pomeni, da podaljšala dobo odplačevanja?

Jabe · 5. nov 2019

Tudi lahk...

FireMan · 5. nov 2019

Kolikor se spomnim, je bilo rečeno, da pri predčasnem poplačilu plačam 1% od vplačila in brez stroškov za zneske do 10.000 na leto. Kredit je v znesku tretjine mojih bruto prejemkov, tako da je še nekaj lufta.

Verjamem, da enostavne rešitve z dvigom kredita v tujini ni. Če bi obstajala praksa najemanja v tujini, bi to imelo tudi vpliv na naše banke, ki bi morale biti konkurenčnejše s svojimi obrestnimi merami.

Primzi · 5. nov 2019

Preberi točno pogoje tvoje pogodbe, mogoče sploh ni tako slaba...

V tujini so obrestne mere odvisne od razmerja med tržno vrednostjo nepremičnine in zneskom kreditom, razmerjem med tvojimi letnimi neto dohodki in zneskom kredita itd.

Ce ti dosedanji kredit pri 2,8% pobere tretjino bruto plače, pomeni to polovico neto plače. Računat, da imaš "luft" je lahkomiselno, ker si ocitno precej okoli povprecne slovenske bruto plače.

Ali se zavedaš kaj se lahko v naslednjih 18 letih zgodi? Pri brezposelnosti v Sloveniji lahko statistično pričakuješ, da boš v času odplačevanja kredita leto in pol brez dela...

FireMan · 5. nov 2019

Uporabnik Primzi je napisal:
Preberi točno pogoje tvoje pogodbe, mogoče sploh ni tako slaba...

V tujini so obrestne mere odvisne od razmerja med tržno vrednostjo nepremičnine in zneskom kreditom, razmerjem med tvojimi letnimi neto dohodki in zneskom kredita itd.

Ce ti dosedanji kredit pri 2,8% pobere tretjino bruto plače, pomeni to polovico neto plače. Računat, da imaš "luft" je lahkomiselno, ker si ocitno precej okoli povprecne slovenske bruto plače.

Ali se zavedaš kaj se lahko v naslednjih 18 letih zgodi? Pri brezposelnosti v Sloveniji lahko statistično pričakuješ, da boš v času odplačevanja kredita leto in pol brez dela...

Napacno sem napisal. Pod bruto sem mislil neto plus malica, prevoz, regres, božičnica.

Primzi · 5. nov 2019

Če imaš glede na svoje dohodke manevrski prostor, potem lahko preigraš različne scenarije:

refinanciranje kredita
- stara banka sme zaračunati 1%, poleg tega pa še izbris hipoteke v zemljiški knjigi, in pod določenimi pogoji še pogodbeno kazen za vodenje kredita (gre za zaprtje računa na katerem se vodi kredit, ki si ga vzel za nadalnjih 18 let), torej še največ nekaj 100 Eur.
- nova banka zaračuna odobritev kredita (nekje 500-750 Eur), cenitev nepremičnine (npr 300-800 Eur), notarski zapis (200-400 Eur), Zemljiško knjižno plombo (200-400 Eur), interkalarne obresti (??? Eur) in mogoče še kak obrazec. (Tu so slovenske banke cenejše od tujih - v tujini si bližje 5-10.000 Eur stroškom za hipoteko)

Poplačilo brez pogodbene kazni (pri tebi 10.000 letno) če si to lahko privoščiš
- preveri svoj anuitetni plan, če sedaj večinoma plačuješ obresti in ne glavnice, računaj pri 18 letih po 2,8% da boš za 10,000 plačal več kot 5,000 obresti

Čakanje na inflacijo
- v 18 letih je zelo verjetno, da bomo imeli obdobje letno inflacijo okoli 3%

Gledanje razpisov za poceni osebne ali podjetniške kredite
- odpreš s.p. in tak poceni kredit kanaliziraš v delno poplačilo hipoteke

Izračunaj si kaj se ti splača

Spajky · 6. nov 2019

Uporabnik Primzi je napisal:
Čakanje na inflacijo
- v 18 letih je zelo verjetno, da bomo imeli obdobje letno inflacijo okoli 3%...

... Mešaš inflacijo : maso denarja v obtoku in kot kasnejšo posledico rast cen? CB EU - s 1.11. QE - 20miljard Eur/mes v obtok dodatno za zdaj ... proizvodnja pa stagnira ... rezultat si kasneje lahko zamišljaš ....

Zebdi · 6. nov 2019

Rezultat bo, kakršen bo - je pa definitivno cilj ECB, da spravi inflacijo na okoli 2%. Je pa res, da QE skoraj zagotovo ne bo dovolj za gospodarski zagon v evroobmočju.
Stvari s takšnimi krediti v tujini pa znajo postati zanimive, če vmes pride do razpada evroobmočja in ponovne uvedbe nacionalnih valut - seveda s potrebnimi prilagoditvami tečajev :evil:

ribicija · 6. nov 2019

Uporabnik FireMan je napisal:
Kolikor se spomnim, je bilo rečeno, da pri predčasnem poplačilu plačam 1% od vplačila in brez stroškov za zneske do 10.000 na leto. Kredit je v znesku tretjine mojih bruto prejemkov, tako da je še nekaj lufta.

Verjamem, da enostavne rešitve z dvigom kredita v tujini ni. Če bi obstajala praksa najemanja v tujini, bi to imelo tudi vpliv na naše banke, ki bi morale biti konkurenčnejše s svojimi obrestnimi merami.

Glede na to, da ne veš natančnih pogojev za poplačilo obstoječega kredita, ti predlagam, da najprej prosiš svojo banko, da ti naredi izračun za predčasno odplačilo kredita na dan x (recimo 31.12.2019). Tako boš imel natančen izračun, kaj vse boš moral banki odplačati v primeru predčasnega odplačila kredita in hkrati podlago, da se začneš zanimati pri tuji banki o novem financiranju. Potem pa množenje in seštevanje obrokov in stroškov pa boš videl ali se splača najeti nov kredit po nekoliko nižji OM kot je obstoječ kredit.

Po mojem mnenju boš sicer dobil nekoliko nižjo OM, ampak boš imel drugih novih stroškov toliko, da se zadeva ne bo izplačala.

Aja pa še to. Praviš, da imaš še nekaj lufta pri plači in mesečnem obroku. Raje kot, da skleneš nov kredit z višjim obrokom si tale "luft" sproti prenakazuj na kakšen varčevalni račun. Ko boš tako prišparal par tisočakov, pa le te uporabi za delno odplačilo obstoječega kredita. Večina banka, takšna delna odplačila in potem spremembo obroka ali obdobja naredi brezplačno. 18 let je namreč še dolga doba in marsikaj se ti lahko zgodi v življenju, takrat ti bo tale "luft" prišel zelo prav

piagolo · 6. nov 2019

Zdaj pa oprostite moji neinformiranosti: kako predčasno poplačaš obstoječi kredit? Ali to pomeni, da imaš neko vsoto denarja s katero se želiš znebiti obstoječega kredita in zakaj spet takoj najeti nov kredit pri denimo ugodnejši (tuji) banki?
Ne bi bilo mogoče enkrat, ko je štrik z vratu umaknjen končno zadihati in začeti z lastnim kupčkanjem denarja za neko novo pridobitev?

Primzi · 6. nov 2019

kredit refinanciraš ali poplačaš če se tvoje razmere spremenijo.
samski fant in samska punca vsaj s svojo garsonjero na kredit se porocita, prodata garsonjeri in kupita stanovanje in namesto dveh kreditov najameta skupnega...

ali pa se razmere na trgu spremenijo. Zakaj bi nekdo ki je imel mobitelovo narocnino menjal za drugega ugodnejsega ponudnika….

FireMan · 6. nov 2019

Da ne bomo preveč zašli... Trenutno plačujem na leto cca 3k€ samo za obresti, ker je fiksna obrestna mera 2,75 %. Predvidevam, da s slovensko banko nima pomena refinancirati, ker kaj dosti pod 2,75 % fiksne OM na 18 let ne bo šla nobena banka. In moje vprašanje je bilo ali mogoče kdo ve, če obstaja možnost refinancirati kredit s tujo banko, ki bi recimo imela obrestno mero v okolici 1 %.

Kako bi to v praksi morebiti izgledalo ne vem. V pravljici bi to tako, da mi tuja banka da recimo hipotekarni kredit 101 jurjev s katerimi poplačam kredit 100 jurjev (1 % za predčasno poplačilo kredita). Naprej plačujem 1 % obrestno mero, kar je 1 jur na leto, ko je glavnica 100 jurjev.

Ker beseda ni konj, je moje vprašanje:
Ali je sploh možno najemati kredite v tujini za slovenskega državljana in stanovanje v Sloveniji?
Kako prenašati hipoteko?
Kakšna bi sploh bila OM?

ribicija · 6. nov 2019

Hipoteke ne prenašaš, ampak plačaš stroške izdaje izbrisne pobotnice banki in stroške notarja, da le to vloži ter potem ZK sodišče izbriše hipoteko. Nov kredit nov postopek vpisa hipoteka, torej stroški naroka pri notarju in nove takse.
Slovenec seveda lahko najame kredit pri drugi banki v EU. Če ga bo dobil je drugo vprašanje.
Težko boš našel koga, ki ti bo lahko povedal kakšna je OM tuje banke za hipotekarne kredite, sklenjene v tujini pri katerih se zastavi nepremičnina v SLO. Pojdi čez mejo in se pozanimaj pri eni ali dveh večjih bankah. Večjo kot imaš plačo, bolj si kreditno sposoben in več imaš možnosti, da bi ti katera banka to naredila.

Mogoče samo za občutek. Tvoja OM sploh ni slaba. Pojdi na eno od internetnih strani AT bank pa si naredi okvirni izračun in boš videl kaj boš tam dobil. Stroški si 3x našim

piagolo · 6. nov 2019

Torej je dajanje kredita donosen posel.

Primzi · 6. nov 2019

Je možno za državljana RS za stanovanje v RS.

Kot so ti napisali, hipoteke ne prenašaš, ampak jo izbrišeš in na novo vpišeš.

Obrestna mera bi bila odvisna od tvoje kreditne sposobnosti (kot jo oceni tuja banka - dohodki, poklic, vrsta službe, drugo premozenje) in bi bila po moji oceni med dobrim procentom (najugodneje) in več kot kot tvojo dosedanjo OM (najslabše).

Praktičen primer ki ga poznam: banka v Beneluksu je državljanu RS ki dela za EU v Belgiji za nepremičnino na Hrvaškem za 10 let dala kredit z OM okoli 1 %. Kredit je znašal cca 4_kratnik njegove letne neto plače in predstavlja 50 % nakupne vrednosti. Stroški odobritve so pa bili precej visoki. Mislim tudi da je šlo za kombinirano zavarovanje kredita.

oby · 6. nov 2019

zato je včasih, če malček špekuliraš bolje vzeti sprejemljivo obrestno mero, kjer te ob predčasnem poplačilu ne morejo "kaznovati" s odstotkom nepoplačane glavnice.
pač mal tvegaš euribor, ampak vedno lahko refinanciraš v prihodnosti...

plus kar so ti že rekli, pri poplačilu so vedno še stroški priprave izbrisne pobotnice, stroški notarja, plus pri novi banki nova hipoteka ipd... na long term je vprašanje koliko res prihraniš, če ne gre za drastične razlike v eom.

Refinanciranje stanovanjskega kredita pomočjo tuje banke

Fizikalc

Guru

Majstr

Guru

Guru

Guru

Fizikalc

Majstr

Fizikalc

Majstr

Guru

Fizikalc

Guru

Guru

Majstr

Fizikalc

Guru

Guru

Majstr

Fizikalc

Podobne teme